JLL, 2018 Yılı Otel Yatırım Tahminlerini Açıkladı

Haberin Linki

Gayrimenkul üzerine çalışan finans ve profesyonel hizmetler firması JLL, 2018 Otel Yatırım Tahminleri Raporu’nu yayınladı.

JLL’in raporunda politik, sosyal ve ekonomik problemlerin ekonomik büyümeye ve satın alma faaliyetlerine yönelik olumsuz etkilerine rağmen 2018’de otel yatırımları likiditesinin 2017’deki seyrinde devam edeceği belirtiliyor. Avrupa’daki satın alma aktivitelerinde büyüme gerçekleşeceği öngörülüyor. Bununla birlikte Asya’da bireysel satın alma faaliyetlerinin azalmasıyla yumuşama görüleceğinin altı çiziliyor.

Raporda şu ifadelere yer veriliyor:

“ ABD ve Batı Avrupa’da ekonomik göstergelerdeki iyileşmenin yanı sıra jeopolitik problemler karşısındaki olumlu performans dolayısıyla, küresel otel işlemleri piyasasının 2018 boyunca sağlıklı seyretmesi bekleniyor.  

Küresel gayrisafi hâsıla artışı ile birlikte seyahat ve turizm trendlerinin güç seyri pozitif otel işletme performansı ve yatırım imkanı döngüsünün devamına imkan sağlıyor. Esasen yatırımcı algısı da 2017 sonu ve 2018 başında hatrı sayılır bir artış gösterdi ve bunun geçmiş çeyreklere göre iyimser bir ortam oluşturması bekleniyor.

Yatırım fonları, sigorta şirketleri ve emeklilik fonları gibi bir dizi yeni yatırımcı grupları da düşük faiz ortamında sabit getirili ürünlere kıyasla otel gayrimenkullerinin sunduğu yüksek getirilere ilgi gösteriyor. Bu ilgi, bu tür yatırımcıların genel olarak gayrimenkule yaptıkları yatırımlarda görülen artışla kendini gösteriyor ve bu trendin 2018 boyunca devam etmesi bekleniyor.

Diğer yandan küresel ekonomide enflasyon, potansiyel faiz oranlı artışları ve siyasi belirsizlikler gibi makroekonomik ve sosyal siyasi olumsuzluklar da hissediliyor. Bu eğilimler işlem hacminde anlamlı artışların önünde bir engel teşkil edecektir.

Otel yatırımları piyasa likiditesinin 2018 yılında büyük ölçüde 2017 rakamları düzeyinde seyretmesi bekleniyor. Avrupa’da işlem faaliyetlerinde belli bir büyüme beklenmekle birlikte Asya’da 2017’de görülen tekil portföy işlemlerinin azalmasıyla bir yumuşama görülmesi muhtemel olarak değerlendiriliyor.

Bölgesel Bakış

Kuzey Amerika’da otel yatırımlarını sürükleyen faktörlerde 2017 boyunca görülen eğilimin 2018’de de değişmemesi bekleniyor.

Amerika’daki satın alma hacminin 28 milyar dolar düzeyinde seyredeceği tahmin ediliyor.

Pazarın üst üste 9 yıldır büyüme gösteriyor olmasına rağmen 2017 yılı boyunca yatırımcı algısı özellikle de vergi reformu nedeniyle daha da olumlu olarak gelişti. 2017 sonlarında doğru ABD’deki birçok piyasada otel performans artışlarında hızlanma görüldü ve arz planlamasına giren oda sayısı üst üste birkaç ay boyunca azaldı.

Avrupa’da ise, Fransa’da piyasa koşullarının terörizmin etkilerinden kurtulmasıyla işlemlerde artış bekleniyor. Bazı kritik işlemlerin 2018 yılı içerisinde kapanması bekleniyor.

Birleşik Krallık ’ta yatırımcı ilgisi yüksek seyretmeye devam ediyor ancak bazı büyük portföyler 2017’de el değiştirmiş bulunduğu için hacmin önceki yıla göre biraz daha düşük gerçekleşmesi bekleniyor. Almanya ve İspanya ise sağlam ekonomik temeller ve gelecek vaat eden otel piyasaları itibarıyla yatırımcıları çekmeye devam ediyorlar.  

Asya Pasifik’te ise, 2017’deki işlem rakamlarına, R&F Properties’in Dalian Wanda’dan gerçekleştirdiği satın almanın tekrarlanmayacak olması nedeniyle bu yıl ulaşılması beklenmiyor. Bu işlem 2017 rakamları dışında bırakıldığında ise 2018 işlem rakamlarının geçtiğimiz yıldaki rakamların +-% 10’u civarında olması bekleniyor.

Japonya, Asya’daki parlak noktalardan biri. Bu ülkeye giden yabancı ziyaretçi sayısında ulaşılan yeni rekorlarla otel endüstrisi adeta patlama yaşıyor. Hükümet de Tokyo Olimpiyatları'nın yapılacağı 2020 yılı için ülkeye gelen yabancı ziyaretçi sayısı hedefini iki katına çıkararak 40 milyon olarak belirledi. Singapur da iyileşen otel işletme performansları ve arz bekleyen oda sayısının azalmasıyla yatırımcıların listelerine giderek daha fazla yer alıyor. Hindistan’ın da yatırım düzeyinde bir zıplama göreceği ve 2018’de bazı büyük portföylerin işlem göreceği tahmin ediliyor.

Kim satın alıyor?

Geçtiğimiz birkaç yılda yatırım fonları ve kurumsal yatırımcıların satın alma faaliyetlerinde bir artış görüldü. Bu durum, otellerinde ihtisaslaşmış otel yatırımcılarından ziyade çoklu varlık sınıfları içeren portföylere sahip yatırımcılar tarafından satın alınması trendinde güçlenmeyi yansıtıyor.

2017 yılında 45 milyar ABD doları tutarında otel alım satım işlemlerinin % 70 bu genel yatırımcılar tarafından gerçekleştirildi. 2014 yılında söz konuş oran % 62’ydi.

Otel alım satım işlemleri piyasası olgunlaşmış durumda ve genel yatırımcılar bir yatırım sınıfı olarak oteller konusunda daha bilgili ve tecrübeli hale geliyor.  

Ayrıca otel gayrimenkulleri diğer varlık sınıflarına göre daha çekici getirilere sahip.

İleriye bakıldığında genel yatırımcıların payının artmaya devam edeceğini bekliyoruz.  

Yatırım fonları

2018 yılında otel anlaşmalarının itici gücü, gayrimenkul piyasasına yatırılmak üzere topladıkları büyük miktarda sermayeyle yatırım fonları olacak. 

Yatırım fonlarının sağladıkları bu yüksek yatırım girişi, net varlık miktarı yüksek bireyler ve aile ofislerinin hedge fonlardan çıkarak daha yüksek getiri arayışıyla yatırım fonlarına yönelmelerinden kaynaklanıyor.

Kurumsal yatırımcıların devam eden yükselişi

Geçtiğimiz bir kaç yılda kurumsal yatırımcılar otel mülkü edinme konusunda giderek daha aktif hale geldiler ve pazar paylarını 2014’ten bu yana ikiye katladılar.  

2018’de bu yatırımcılar kritik bir alçı grubu olarak büyümeye devam edecek ve bu büyümenin iki sürükleyici faktörü olacak:

·         Gelir çeşitlendirme ihtiyacı

·         Otel gayrimenkulleri hakkında bilgi seviyesinin ve karar alma kabiliyetinin artması

Halka açık gayrimenkul yatırım ortaklıkları da hisse fiyatlarındaki pozitif performans dolayısıyla ABD otel piyasasında kritik alıcı olmaya devam edecek.

Güneydoğu Asya

Güneydoğu Asya’da uluslararası sermaye otel yatırımlarında anahtar rol oynamaya devam ediyor. 2017’de yatırım faaliyetlerinin %15’i (10 milyar dolara karşılık gelen) uluslararası yatırımcılardan kaynaklandı.

Ancak Çinli yatırımcılar, Asya’nın geri kalanına göre en büyük dış yatırımcı olarak geride kaldılar ve hâlihazırda tüm Asya’nın dış yatırımlarında % 30 paya sahipler.

Asyalı yatırımcılar açısından bu trendin 2018 boyunca da devam etmesi ve özellikle Güneydoğu Asya ülkelerinden yatırımcıların dış yatırımlarda önde olacağı bekleniyor. Bu durum büyük ölçüde gerek lokasyon gerek ürün açısından çeşitlendirmeye duyulan ilginin tekrar artmasından kaynaklanıyor. Ek olarak otel arayan Asyalı gayrimenkul yatırım ortaklıkları daha aktif olmaya çabalıyor ve Singapur da küresel çapta gayrimenkul yatırım ortaklığı sektörünün merkezi olmak için uğraşıyor. Asyalı yatırımcılar için öncelikli yatırım destinasyonlarının başında sağlam ekonomik temeller ve pozitif otel performansları dolayısıyla Kuzey Amerika, Birleşik Krallık ve Almanya geliyor.  

Öte yandan Çin Hükümeti’nin yakın zamanda dış yatırımlarda kısıtlama getirmesine rağmen, Çinli yatırımcılar hala Kuzey Amerika, Birleşik Krallık, Batı Avrupa ve Avustralya gibi olgunlaşmış pazarlara yatırım iştahı taşıyorlar.

Bununla birlikte bu yatırımcıların yatırım kriterleri önemli ölçüde değişmiş bulunuyor. 300 milyon doların altındaki ülke dışı yatırımlara hala izin verilmekle birlikte yüksek profilli sembolik varlıkların ve büyük ölçekli portföy satın alımlarında büyük bir düşük olacağını bekliyoruz.  

Ortadoğulu yatırımcıların odağı ABD

Egemen varlık fonları, ultra yüksek net varlık sahibi bireyler ve gayrimenkul yatırım ortaklıkları şeklindeki Ortadoğulu yatırımcılar ABD piyasasında faal olmaya devam ediyorlar.

Bu yatırımcıların 2018’deki dış yatırımlarının siyasi sorunlar ve düşük petrol fiyatları nedeniyle 2017 seviyelerinden seyredeceğini bekliyoruz.

Bu gruplar için ABD önceliğini korurken ABD’de de New York, San Francisco ve Los Angeles gibi ticari merkezlere odaklanıyorlar.

Birçok bölgede arzda yavaşlama

Otel inşaatları talep artışı için iyi bir işaret niteliğini taşıyor ve bu yıl otel arz momentumu kaymaya devam ediyor.

Kuzey Amerika’da inşaatına başlanan otel sayısı azalıyor ve hâlihazırda inşaatı sürenlerin önemli bir kısmı 2018’de hizmete girecek.

Bununla birlikte talebin orta vadede ilave arzı absorbe edeceği bekleniyor.

Asya Pasifik’te, Çin dışında, inşaat halindeki oda sayısının mevcut arza oranı hafifçe yavaşlamaya başladı. Bu bazı projelerin tamamlanmış olması ve yükselen bölgelerde yeni geliştirme projelerindeki yavaşlamadan kaynaklanıyor.

Öte yandan Çin, Ortadoğu ve Afrika’da otel inşaatlarında hızlı artış gözlemleniyor. Bu bölgelerin tamamında dikkate değer ekonomik büyüme yaşanıyor ve orta sınıfın yükselişi seyahat talebini artırıyor.

Paylaşımlı konaklama

Paylaşımlı konaklama sektörü ve buna ilişkin bazı piyasalardaki düzenlemeler 2017 yılında çok defa manşetlere konu oldu.

Ev paylaşımı ve alternatif konaklama sitelerinin büyümesi bazı piyasalarda yavaşlamış olsa da paylaşım ekonomisinin kalıcı olacağı görülüyor.

Buna karşılık ev kiralama siteleri ve paylaşımlı konaklamanın küresel otel piyasasına göre oyun bozucu etkisi küçük kalıyor.

JLL’in araştırmasına göre paylaşımlı konaklama sektörünün küresel otel gecelemeleri içindeki payı sadece % 3’e ulaşıyor ve bu rakamın 2025 yılında en fazla % 5’e ulaşabileceği öngörülüyor.

Bununla birlikte New York, San Francisco, Londra, Paris ve Sydney gibi küresel merkezlerde etki daha derin hissediliyor. Buralarda alternatif konaklama şekillerinin topla otel gecelemelerinin yaklaşık % 10’unu oluşturduğu tahmin ediliyor.

Otel doluluk oranlarının yüksek olduğu şehirlerde ev paylaşım ilanlarının daha fazla olduğu görülüyor. Bu durum sıcak piyasalarda ev paylaşım sitelerinin seyahat talebini nasıl tetiklediğini de iyi yansıtıyor. Bu siteler otel odası azlığı ve yüksek fiyatlar nedeniyle seyahat edemeyen turistlere seyahat imkanı sağlıyor.

Bu durum New York, Barselona, San Francisco ve Berlin gibi şehirlerde daha fazla yaşanıyor. Buralarda yerel merciler paylaşımlı konaklama sektörüne sınırlamalar getirdiler ancak bu sınırlamalar otel performanslarına eş zamanlı artış olarak yansımadı.

Bu durum paylaşımlı konaklamayı kullanan misafirlerin buraları otelleri ikame olarak görmediklerinin ve paylaşımlı konaklamada sıkı düzenlemeler yapıldığında otellere geri dönemediklerini gösteriyor ve ev paylaşımı yoluyla yapılan gecelemelerin önemli bir kısmının tetiklenmiş talep olduğuna işaret ediyor.